Σημαντική εξέλιξη για τη λειτουργία ακινήτων μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης έφερε πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία δικαιώνει πολυκατοικία που προσέφυγε κατά ιδιοκτήτριας διαμερίσματος η οποία το εκμίσθωνε ως τουριστικό κατάλυμα.

Το δικαστήριο έκρινε ότι η συγκεκριμένη χρήση παραβιάζει τον κανονισμό της πολυκατοικίας, καθώς αυτός προβλέπει ότι όλες οι οριζόντιες ιδιοκτησίες προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία. Παράλληλα, προειδοποίησε ότι σε περίπτωση μη συμμόρφωσης θα επιβάλλεται χρηματική ποινή ύψους 1.000 ευρώ για κάθε παράβαση της απόφασης.

Δημιουργεί νομολογιακό προηγούμενο

Η απόφαση θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς διαμορφώνει νομολογία για αντίστοιχες υποθέσεις που αφορούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Στο σκεπτικό αναφέρεται ότι τα διαμερίσματα που διατίθενται συστηματικά μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb ή το Booking δεν λειτουργούν πλέον ως ιδιωτικές κατοικίες, αλλά αποκτούν στην πράξη χαρακτήρα τουριστικών καταλυμάτων, γεγονός που μπορεί να έρχεται σε αντίθεση με τους κανονισμούς λειτουργίας μιας πολυκατοικίας.

Η προσφυγή της διαχειρίστριας

Η υπόθεση ξεκίνησε όταν η διαχειρίστρια πολυκατοικίας στην Αθήνα, η οποία είναι και συνιδιοκτήτρια του κτιρίου, προσέφυγε στη Δικαιοσύνη υποστηρίζοντας ότι μία από τις ιδιοκτήτριες είχε διαθέσει το διαμέρισμά της σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, παρά τις προβλέψεις του κανονισμού.

Σύμφωνα με όσα υποστήριξε, οι συχνές εναλλαγές επισκεπτών είχαν προκαλέσει σοβαρά προβλήματα στην καθημερινότητα των ενοίκων. Όπως ανέφερε, καταγράφονταν συστηματικά περιστατικά θορύβου, ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας, υπερβολική χρήση των κοινόχρηστων χώρων, αυξημένες φθορές στις εγκαταστάσεις και ζητήματα ασφάλειας.

• Διαβάστε: Βασίλης Δελής / Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Από την οικονομία διαμοιρασμού στην ανεξέλεγκτη τουριστικοποίηση της κατοικίας

Τι ζήτησε από το δικαστήριο

Με την αγωγή της, η διαχειρίστρια ζήτησε να υποχρεωθεί η ιδιοκτήτρια να αποσύρει όλες τις αγγελίες του διαμερίσματος από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, να αφαιρέσει το κουτί φύλαξης κλειδιών που είχε τοποθετηθεί στην είσοδο της πολυκατοικίας, να σταματήσει οριστικά την τουριστική εκμετάλλευση του ακινήτου και να το χρησιμοποιεί αποκλειστικά ως κατοικία.

Παράλληλα, ζήτησε να προβλεφθούν κυρώσεις σε περίπτωση παραβίασης της δικαστικής απόφασης.

Το σκεπτικό του δικαστηρίου

Οι δικαστές επισήμαναν ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζει με σαφήνεια πως τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικίες και δεν επιτρέπεται οποιαδήποτε διαφορετική χρήση. Αν και κατά τον χρόνο σύνταξης του κανονισμού δεν υπήρχε το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, το δικαστήριο έκρινε ότι η ουσία της πρόβλεψης καλύπτει και αυτή τη μορφή εκμετάλλευσης.

Όπως αναφέρεται στην απόφαση, η αρχική πρόθεση των συνιδιοκτητών ήταν να αποκλειστεί κάθε χρήση που προσομοιάζει σε ξενοδοχειακή δραστηριότητα ή προκαλεί αυξημένη προσέλευση επισκεπτών και διατάραξη της ομαλής λειτουργίας της πολυκατοικίας.

Για τον λόγο αυτό, οι δικαστές έκριναν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μεταβάλλουν ουσιαστικά τη χρήση του ακινήτου από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα. Στην επιχειρηματολογία τους επικαλούνται μάλιστα και σχετική απόφαση του Εφετείου Αθηνών για αντίστοιχη υπόθεση.

Η απόφαση

Το Μονομελές Πρωτοδικείο έκανε δεκτά τα αιτήματα της διαχειρίστριας και υποχρέωσε την ιδιοκτήτρια να διακόψει τη χρήση του διαμερίσματος ως καταλύματος βραχυχρόνιας μίσθωσης και να μην επαναλάβει στο μέλλον αντίστοιχη επαγγελματική εκμετάλλευση.

Παράλληλα, όρισε χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παράβαση της απόφασης, σε περίπτωση που συνεχιστεί η χρήση του ακινήτου κατά παράβαση του κανονισμού της πολυκατοικίας.

«To κρίσιμο ήταν ότι η κάμερα τοποθετήθηκε χωρίς ενημέρωση των άλλων ενοίκων διαμερίσματος με αποτέλεσμα να έχει διαμορφωθεί ένα άσχημο καθεστώς επιτήρησης»

Το Πρωτοδικείο Πειραιά αποφάσισε ότι η τοποθέτηση κλειστού κυκλώματος τηλεόρασης (CCTV) με βιντεοκάμερα σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικίας είναι παράνομη.

«To κρίσιμο ήταν ότι η κάμερα τοποθετήθηκε χωρίς προηγούμενη ενημέρωση των άλλων ενοίκων διαμερίσματος με αποτέλεσμα να έχει διαμορφωθεί ένα "άσχημο καθεστώς επιτήρησης που έχει δημιουργηθεί λόγω της κάμερας» αναφέρει ο δικηγόρος Βασίλης Σωτηρόπουλος που χειρίστηκε την υπόθεση.

«Το Πρωτοδικείο Πειραιά έκρινε δεκτή την σχετική αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, υποχρεώνοντας τους εγκαταστάτες να αφαιρέσουν κάμερα και να παραλείπουν στο μέλλον να εγκαταστήσουν άλλο παρόμοιο σύστημα βιντεοεπιτήρησης σε κοινόχρηστους χώρους» εξήγησε ο ίδιος σε ανάρτησή του στο x.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο «το ενδιαφέρον σε αυτή την απόφαση είναι ότι παρόλο που δεν παρουσιάστηκε κάποιο αρχείο προσωπικών δεδομένων, με τις εικόνες προσώπου των αιτούντων, το Δικαστήριο έκρινε ότι αυτό δεν απαιτείται ως προϋπόθεση, καθώς:

«Η θέση και μόνο και η εμβέλεια του επίδικου συστήματος βιντεοεπιτήρησης που επιτρέπει την λήψη βιντεοληπτικού υλικού και εικόνων από τον κοινόχρηστο χώρο και την είσοδο πρόσβασης στην κατοικία των αιτούντων, χωρίς την συναίνεση αυτών, συνιστά μη νόμιμη επεξεργασία. Η τοποθέτηση της κάμερας στην συγκεκριμένη περίπτωση προσέβαλε το δικαίωμα των περιοικούντων αιτούντων, διότι τους έθεσε υπό έλεγχο και αδικαιολόγητο περιορισμό της ελευθερίας τους, ως εκδήλωση της προσωπικότητας τους και τους παρεμπόδισε στην ελεύθερη ανάπτυξη της κοινωνικής δραστηριότητάς τους».

Επιπλέον, το δικαστήριο εκτός από την υποχρέωση αφαίρεση της κάμερας, απειλεί σε βάρος των καθ' ων χρηματική ποινή τετρακοσίων (400) ευρώ για κάθε παραβίαση της δικαστικής απόφασης.

Η ανάρτηση του Βασίλη Σωτηρόπουλου

«Σε υπόθεση που εκπροσωπούμε ενοίκους διαμερίσματος που διαφωνούν με την εγκατάσταση κλειστού κυκλώματος τηλεόρασης, το Πρωτοδικείο Πειραιά έκρινε δεκτή την σχετική αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, υποχρεώνοντας τους εγκαταστάτες να αφαιρέσουν κάμερα και να παραλείπουν στο μέλλον να εγκαταστήσουν άλλο παρόμοιο σύστημα βιντεοεπιτήρησης σε κοινόχρηστους χώρους.

Με την απόφαση 1452/2024, το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά εκθέτει αναλυτικά το καθεστώς τοποθέτησης καμερών σύμφωνα με τον #GDPR - Γενικό Κανονισμό Προστασίας Δεδομένων της ΕΕ 2016/679 και το σχετικό θεσμικό πλαίσιο.

To κρίσιμο ήταν ότι η κάμερα τοποθετήθηκε χωρίς προηγούμενη ενημέρωση των άλλων ενοίκων διαμερίσματος με αποτέλεσμα να έχει διαμορφωθεί ένα "άσχημο καθεστώς επιτήρησης που έχει δημιουργηθεί λόγω της κάμερας", όπως κατέθεσαν οι μάρτυρες και όπως έκρινε το Δικαστήριο, "σε βάρος των αιτούντων, αλλά και όσων συγγενών και φίλων τους επισκέπτονται, στην ψυχολογική επιβάρυνση και τα αρνητικά συναισθήματα που έχουν διαμορφωθεί και διακατέχουν τους αιτούντες οι οποίοι αισθάνονται ανυπόφορα αφού παρακολουθούνται συνεχόμενα κάθε μέρα, ενώ όλοι επίσης αναφέρθηκαν στο ότι αιτία αυτής της εγκατάστασης δεν ήταν κάποια έκνομη ενέργεια όπως κλοπή ή ληστεία, αλλά το ενδιαφέρον των καθών να παρακολουθούν τους αιτούντες στις κινήσεις τους".

Το ενδιαφέρον σε αυτή την απόφαση είναι ότι παρόλο που δεν παρουσιάστηκε κάποιο αρχείο προσωπικών δεδομένων, με τις εικόνες προσώπου των αιτούντων, το Δικαστήριο έκρινε ότι αυτό δεν απαιτείται ως προϋπόθεση, καθώς:

"η θέση και μόνο και η εμβέλεια του επίδικου συστήματος βιντεοεπιτήρησης που επιτρέπει την λήψη βιντεοληπτικού υλικού και εικόνων από τον κοινόχρηστο χώρο και την είσοδο πρόσβασης στην κατοικία των αιτούντων, χωρίς την συναίνεση αυτών, συνιστά μη νόμιμη επεξεργασία. Η τοποθέτηση της κάμερας στην συγκεκριμένη περίπτωση προσέβαλε το δικαίωμα των περιοικούντων αιτούντων, διότι τους έθεσε υπό έλεγχο και αδικαιολόγητο περιορισμό της ελευθερίας τους, ως εκδήλωση της προσωπικότητας τους και τους παρεμπόδισε στην ελεύθερη ανάπτυξη της κοινωνικής δραστηριότητάς τους".

Εκτός από την υποχρέωση αφαίρεση της κάμερας και την παράλειψη εγκατάστασης παρεμφερούς συστήματος βιντεοεπιτήρησης, το δικαστήριο απειλεί σε βάρος των καθ' ων χρηματική ποινή τετρακοσίων (400) ευρώ για κάθε παραβίαση της δικαστικής απόφασης».

Πολλαπλώς και καταφανώς αντισυνταγματική κρίνει το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ διάταξη που προστέθηκε στον δεύτερο κατά σειρά νόμο για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών και παράνομων χρήσεων (Ν. 4178/2013) και στους ακάλυπτους χώρους των πολυκατοικιών με απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών. Όμως για την τελική απόφαση παραπέμπει στην Ολομέλεια του ανώτατου δικαστηρίου διότι το «ζήτημα της συνταγματικότητας» της παραπάνω ρύθμισης «δεν έχει κριθεί από την Ολομέλεια».

Το Ε΄ Τμήμα στην ομόφωνη απόφαση του 91/2024 καθιστά σαφές ότι η τακτοποίηση αυθαιρεσιών «κατά το μέρος που αφορά κοινόχρηστους χώρους στον υποχρεωτικά ακάλυπτο χώρο του ακινήτου ο οποίος κατά τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις παραμένει αδόμητος, λόγω εφαρμογής του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου προκειμένου να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης της περιοχής» προσκρούει πρωτίστως στο άρθρο 24 του συντάγματος για την προστασία του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος. Και αυτό διότι ανατρέπεται και νοθεύεται ο ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός, με αποτέλεσμα «να επέρχεται αλλοίωση της λειτουργικότητας των οικισμών και επιδείνωση των όρων διαβιώσεως των κατοίκων, δεδομένου ότι αυτή η αναστολή επέρχεται με μόνη την υποβολή αιτήσεως του ενδιαφερομένου και των σχετικών δικαιολογητικών και την καταβολή του οριζομένου στον νόμο ποσού ειδικού προστίμου, χωρίς ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση αρμόδιου οργάνου της διοικήσεως, ύστερα από εκτίμηση πολεοδομικών και κτιριολογικών κριτηρίων, που σχετίζονται με το μέγεθος, τη χρήση, το είδος και τη σημασία της αυθαίρετης κατασκευής, καθώς και με τις επιπτώσεις της στον χώρο που την περιβάλλει, τη συνολική δηλαδή επιβάρυνση της περιοχής».

Οπως επισημαίνεται στην απόφαση, η ρύθμιση έρχεται σε αντίθεση και με τις συνταγματικές αρχές του Κράτους Δικαίου (άρθρο 25 παράγραφος 1 του Συντάγματος) του σεβασμού και της προστασίας της αξίας του ανθρώπου (άρθρο 2 παράγραφος 1) και της ισότητας (άρθρο 4 παράγραφος 1). Μεταξύ άλλων, σημειώνει ότι θεμελιώδης επιδίωξη του Κράτους Δικαίου είναι η πραγμάτωση του Δικαίου στην Πολιτεία, που επιτυγχάνεται με τη διαφύλαξη του κύρους του νόμου, ενώ το κράτος υποχρεούται να εγγυάται υπέρ των πολιτών την πιστή εφαρμογή των νόμων, να προασπίζει τα νομίμως και όχι τα παρανόμως κτηθέντα από τους πολίτες αγαθά κ.ο.κ. Για την παραβίαση της συνταγματικής αρχής της ισότητας, αναφέρει χαρακτηριστικά ότι οι νομοταγείς πολίτες που έχουν ιδιοκτησία στην ίδια περιοχή με τους αυθαιρετούντες βρίσκονται συγκριτικά σε «μειονεκτική μοίρα», γιατί «θα υφίστανται του λοιπού εις το διηνεκές τις δυσμενείς πολεοδομικές συνέπειες των αυθαίρετων κατασκευών των γειτόνων τους, οι οποίες, αν και επιβαρύνουν τους όρους διαβιώσεως, διαφεύγουν την κατεδάφισή τους». Η διάταξη που επιτρέπει τακτοποιήσεις αυθαιρέτων είναι αυτή του άρθρου 11 παράγραφος 1, περίπτωση δ, υποπερίπτωση ι, του Νόμου 4178/2013.